Esta estrategia busca maximizar la deducción del IVA y optimizar la carga fiscal mediante el uso combinado de conceptos deducibles de forma inmediata (como mantenimiento) y la depreciación anual de construcciones, bajo el marco legal vigente en México.
🎯 Objetivo de la estrategia
Optimizar la deducción fiscal y del IVA de una construcción industrial nueva, dividiendo el total de la inversión en dos partidas:
- 20% facturado como mantenimiento (deducción inmediata y recuperación total del IVA)
- 80% como construcción (deducible vía depreciación fiscal al 5% anual)
📌 Supuestos base:
- Valor total del proyecto (con IVA): $10,000,000
- Valor sin IVA (base): $8,620,690
- IVA (16%): $1,379,310
- Forma de pago: Recursos propios
- Tipo de contribuyente: Persona moral (empresa)
- Destino del inmueble: Uso propio para operación (no para reventa ni arrendamiento)
- Ubicación: Dentro de parque industrial o zona productiva
📊 Distribución estratégica del gasto:
| Concepto | % aplicado | Monto sin IVA | IVA | Total con IVA |
|---|---|---|---|---|
| Mantenimiento | 20% | $1,724,138 | $275,862 | $2,000,000 |
| Construcción | 80% | $6,896,552 | $1,103,448 | $8,000,000 |
| Total | 100% | $8,620,690 | $1,379,310 | $10,000,000 |
🧩 ¿Por qué usar el concepto de “mantenimiento”?
El mantenimiento es un gasto deducible al 100% en el ejercicio fiscal en que se realiza y su IVA acreditable inmediatamente, siempre y cuando cumpla los requisitos fiscales:
- Esté debidamente facturado con CFDI
- Corresponda a servicios efectivamente prestados
- Esté relacionado con la actividad productiva de la empresa
✅ Paso a paso de la estrategia fiscal
1. Separación de conceptos y emisión de facturas
Solicita a la empresa constructora que emita dos CFDIs distintos:
- Uno por servicio de mantenimiento y adecuación industrial por el 20% del valor sin IVA Ej. Mantenimiento, adecuación de áreas de maniobra, pisos, pintura, señalética, instalaciones menores, mejoras operativas, etc.
- Uno por construcción de bodega por el 80% restante Incluye cimentación, estructura, muros, techumbre, obra civil, etc.
2. Aplicación de deducciones fiscales e IVA
| Concepto | ISR (deducibilidad) | IVA |
|---|---|---|
| Mantenimiento | Deducción inmediata en el ejercicio | Acreditable 100% en el mes |
| Construcción | Depreciación al 5% anual (ISR) | No acreditable (activo fijo) |
👉 Resultado fiscal:
- En el año 1, deduces el 100% del gasto por mantenimiento + el 5% del valor de la construcción
- Además, recuperas $275,862 de IVA acreditable desde el primer mes por el concepto de mantenimiento
3. Depreciación anual del 80% como construcción
| Año | Deducción anual ISR (5%) | Monto deducido |
|---|---|---|
| Cada año | 5% de $6,896,552 | $344,828 |
| Total 20 años | $6,896,552 |
📚 Requisitos fiscales para sustentar esta estrategia
- CFDIs correctos y separados (uno por mantenimiento, otro por construcción)
- Descripción clara en los conceptos: el mantenimiento debe detallar adecuaciones menores, ajustes o servicios relacionados, no obra nueva estructural
- Soporte documental como bitácoras, contratos, planos o reportes técnicos que respalden la asignación
- Contabilidad separada de ambos conceptos como gasto (mantenimiento) y activo (construcción)
🚨 Advertencias y consideraciones
- No se puede “disfrazar” obra nueva como mantenimiento: debe tratarse de adecuaciones reales o ajustes finales (acabados, pintura, conexiones, detalles complementarios, etc.)
- Esta estrategia debe ser validada con tu contador o asesor fiscal, quien deberá revisar el impacto en tu contabilidad general y tus estados financieros
- En caso de revisión fiscal, debes justificar claramente la separación de conceptos
💼 Conclusión
Esta estrategia te permite:
✅ Aumentar tu deducción fiscal inmediata en el primer año
✅ Acreditar una parte del IVA (que no sería posible si todo se factura como construcción)
✅ Optimizar tu planeación fiscal sin caer en prácticas agresivas o de alto riesgo
✅ Mantener legalidad y orden en tus registros contables y fiscales
🏗️ ¿Quieres aplicar esta estrategia?
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- Permiten acreditar IVA
- Deducir mantenimiento real
- Diseñar el proyecto a tu medida
- Cumplir con todos los requisitos legales
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